誰是台灣的「田僑仔」?—投資性不動產

by 管理者
誰是台灣的「田僑仔」?—投資性不動產

撰文者/台灣經濟新報 TEJ

  • 透過台開的案例來認識投資性不動產的小知識!

前言

東區是台北最繁華的商圈之一,不管假日還是平日,人潮總是絡繹不絕,許多眼光精準的投資客,多年前看準這邊土地有上漲的空間,購入多個房地產準備幾年後出售,賺取高額的價差,而東區林家則是另一個坐擁東區無數地產的大地主,靠著出租店面,每月租金收益動輒百萬起跳。這種不管是以出租方式或是隨時間經過增值受益,有目的性的持有不動產,在會計上就稱作「投資性不動產」,那如果持有投資性不動產的不是個人而是一家企業,會對企業的財務報表有何影響呢,今天就要帶大家深入的認識投資性不動產。

本文重點概要

投資性不動產 介紹

相關案例 介紹

投資性不動產的定義指的是賺取租金、資本增值或兩者兼具之目的而持有之不動產,而非正常營業過程中出售或是用於商品、勞務的生產以及行政管理目的所使用的不動產,簡單來說,像是正在建造開發,以供未來作為投資的不動產,或是企業以營業租賃一項或多項建築物,以及為獲取長期資本增值而持有的土地,都是屬於投資性不動產的一種。

在認列上,同時符合這兩項條件時,應認列為資產:

  • 與投資性不動產相關的未來經濟效益很有可能流入企業
  • 投資性不動產之成本能可靠衡量

在處分上,投資性不動產於處分或永久不再使用且預期無法由處分產生未來經濟效益時,應要除列,若因減損、損失或廢棄時,自第三方取得補償,可於收取補償時認列為損益,下面會提到有關於處分的案例。

在衡量上,政府開放企業持有的投資性不動產,可以用公允價值(市價)入帳,而公允價值變動所產生的利益或損益,應於發生當期認列為損益,對於持有許多投資性不動產的企業來說,有著很大的影響。

舉例來說,若某企業以5億元購入一項投資性不動產,財務報表中就會有一項5億元的資產,若未來不動產的市價從5億元漲到8億元,企業就會有此項投資的增值利益3億元,反之若市價下跌至3億元,就會有2億元的減值損失列於綜合損益表,這些損益就會影響到了每股盈餘(EPS)的表現,因此當遇到了房市多頭,獲利數字就會非常顯眼,若是看壞時,企業盈餘也會受到波及,所以這些企業各期的損益數字會隨著不動產景氣的變化而有上下變動。

然而,投資性不動產因市價上漲的增值利益,在出售此項不動產前是屬於未賺得的,並不能夠當作盈餘分配給股東,反而需提列至特別盈餘公積保留, 必須要等到真正售出之後,才能將保留得特別盈餘公積分配盈餘給股東,所以在投資上,就必須需要特別注意這些以投資性不動產評價利益為主要獲利來源的企業,下面帶大家來看一下我們TEJ財報小偵探中所提到的相關案例。

相關案例 — 台開

台開的全名是台灣土地開發,是一家做土地開發的公司,在台灣有許多很有願景的開發案,包含了金門風獅爺、花蓮新天堂樂園、新竹新埔以及台中大坑,我們可以從下圖中的投資性不動產淨額與資產總額算出,這四年台開的投資性不動產約佔資產的6成,可以得知投資性不動產為公司最重要的資產,接著我們可以從營業利益中看出,台開的本業是連年虧損,但合併總損益均顯示為獲利,這代表了台開這幾年的獲利其實大部分是來自投資性不動產帳面價值的增加,但若扣除投資性不動產的公允價值評價利益的話,台開則是處於虧損的狀況。

單位:仟元

簡單來說,台開的投資性不動產沒有真正的交易就不會帶來現金流量,同時也沒有產生顯著的租金收入,這代表著這只是帳面數字好看而已,還未有實際的價值存在。

另外,我們也舉一個處分的案例,日前(7/5),台開公告本公司處分台中大坑土地乙案,可以從公開資訊觀測站找到這項資訊,我們的TEJ Pro也有完整收錄公告內容喔。

*從公告內容中我們可以得知,
本案是為投資性不動產,公司累積已認公允價值利益約13.5億元,
而這次預計處分利益約損失新台幣7.31億元
這就會使的這期財報的總損益下降許多,投資人須特別注意。

結語

從台開的投資性不動產案例中我們可以得知,台開的大部分獲利是來自這些開發案公允價值的提昇,但公允價值的提升是有限度的,不可能永遠都在成長,若是公允價值有所降低,進而失去這部分的獲利,台開面臨帳面上的虧損是無可避免的,對於投資人來說更是很大的風險,因此各位投資人在碰到這樣的情況時,需要特別的注意。

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如果還想了解其他財報相關知識,也歡迎觀看財報小偵探,裡面收錄了30個個案來帶各位投資人深入認識財務報表,可以參考下方連結以及影片。

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